Der Traum vom eigenen Haus muss nicht an fehlenden Rücklagen scheitern. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital – auch Vollfinanzierung genannt – ist möglich, wenn du bestimmte Voraussetzungen erfüllst. Doch du solltest dir der Risiken bewusst sein.
Was ist eine Vollfinanzierung?
Bei einer Vollfinanzierung finanzierst du sowohl den Kaufpreis als auch sämtliche Nebenkosten vollständig über Kredite. Manche Banken bieten sogar 110-Prozent-Finanzierungen an, bei denen zusätzliche Kosten wie Notar, Grundbuch und Makler mitfinanziert werden.
Voraussetzungen
Sehr gute Bonität: Banken prüfen streng und verlangen eine einwandfreie SCHUFA und ein dauerhaft hohes Einkommen.
Werthaltiges Objekt: Die Immobilie dient als einzige Sicherheit. Sie sollte langfristig stabil im Wert sein.
Bereitschaft für höhere Zinsen: Ohne Eigenkapital steigen Risikoaufschläge und damit die Zinsen.
Zusätzliche Sicherheiten: Oft verlangen Banken Bürgschaften oder weitere Sicherheiten, weil das Darlehen kein Eigenkapital abdeckt.
Chancen und Risiken
Vorteile:
- Du sparst dir die Ansparphase und kannst sofort in dein Eigenheim ziehen.
- Deine Rücklagen bleiben verfügbar, zum Beispiel für Rücklagen oder ungeplante Reparaturen.
Nachteile:
- Höhere Zinsen und Gesamtkosten: Die monatliche Belastung ist deutlich höher.
- Größere Restschuld und höheres Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung.
- Mitfinanzierte Nebenkosten erhöhen den Kreditbetrag und die Verschuldung.
- Strenge Bonitätsanforderungen und zusätzliche Sicherheiten.
Nebenkosten nicht vergessen
Auch bei einer Vollfinanzierung fallen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchgebühren (ca. 1,5 %) und Maklercourtage (bis zu 7 % des Kaufpreises) an. Diese Kosten erhöhen die Kreditsumme und damit die Zinsen. Umso wichtiger ist es, vorab zu prüfen, ob dein Budget das zulässt.
Ist Vollfinanzierung sinnvoll?
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital kann funktionieren, wenn dein Einkommen sehr hoch ist und die Immobilie langfristig wertbeständig ist. Dennoch empfehlen Experten, mindestens 20–30 % des Kaufpreises aus eigener Tasche zu finanzieren. Damit senkst du die Belastung und profitierst von besseren Konditionen.
Tipps für Bauherren
- Prüfe eine Kombination aus Eigenkapital und Vollfinanzierung: Wenn du einen Teil der Nebenkosten übernehmen kannst, verringert sich der Zinsaufschlag.
- Plane langfristig: Achte auf die Zinsbindung und bereite die Anschlussfinanzierung rechtzeitig vor.
- Sichere dich ab: Eine Restschuldversicherung kann helfen, wenn du durch Krankheit oder Arbeitslosigkeit in Zahlungsschwierigkeiten gerätst.
- Eigenkapital aufbauen: Nutze unseren Beitrag „Eigenkapital beim Hausbau“, um langfristig Rücklagen zu bilden.
Fazit
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist machbar, aber nur unter strengen Voraussetzungen und mit hohen Zinsen. Kläre deine persönliche Situation mit unseren Finanzierungsberatern, bevor du dich für eine Vollfinanzierung entscheidest. Alle Details zur Baufinanzierung findest du auf unserer großen Finanzierungsseite.
HIS an deiner Seite
Ob in Wittenberg, Nordsachsen, Anhalt-Bitterfeld, Dessau-Roßlau, Potsdam-Mittelmark, Potsdam oder Leipzig: HIS Hausbau ist vor Ort. Wir beraten dich individuell und helfen dir, den optimalen Finanzierungsweg zu finden.
